當(dāng)下的房地產(chǎn)運(yùn)營中，寫字樓物業(yè)可以說是最受市場歡迎和開發(fā)商青睞的物業(yè)之一。當(dāng)前發(fā)展商面臨的最大課題是如何建設(shè)一個(gè)高節(jié)能、高智能、富有特色的寫字樓，贏得市場的認(rèn)可。面對(duì)寫字樓節(jié)能方面的挑戰(zhàn)，需要先了解其特點(diǎn)與需求，整理思路，并著手進(jìn)行節(jié)能建設(shè)。

需求一：能耗過大，亟待節(jié)能減排

空調(diào)能耗超過了建筑能耗的60%，辦公場所空調(diào)能耗占建筑總能耗比例高、費(fèi)用大，節(jié)能減排意義重大。

需求二：分戶計(jì)量

消費(fèi)透明對(duì)于寫字樓而言，錢要花得明白，獨(dú)立出租，要求分戶計(jì)費(fèi)，使空調(diào)計(jì)費(fèi)透明化，租戶用的放心，空調(diào)外形要美觀，與寫字樓整體室外建筑完美結(jié)合。

需求三：差異化空調(diào)需求

另外寫字樓內(nèi)各區(qū)域使用時(shí)間相差很大，有些寫字間需要晚上加班工作，所以導(dǎo)致空調(diào)總負(fù)荷變化幅度比較大，但總體運(yùn)行時(shí)間不長。除此之外，寫字樓內(nèi)最大空調(diào)負(fù)荷比較集中，比如夏季最大空調(diào)負(fù)荷在氣溫最高時(shí)間段出現(xiàn)。

需求四：集中控制，綜合管理

最后一點(diǎn)就是中央空調(diào)的集中控制系統(tǒng)，要能夠并入樓宇管理系統(tǒng)，這樣方便后期維護(hù)，且能減少維護(hù)費(fèi)用。

項(xiàng)目簡介：

深圳南海意庫為招商地產(chǎn)總部辦公樓，位于深圳市蛇口海上世界太子路與工業(yè)三路交匯處。建筑主體為五層，一層為車庫、檔案室及食堂，二至四層為辦公區(qū)域，主要用作會(huì)議室、活動(dòng)室、展覽室等。建筑物北部設(shè)立前庭，中部設(shè)中庭，前庭連接二、三、四層，中庭連接二、三、四、五層，總建筑面積21960㎡，其中空調(diào)面積16300㎡。該建筑是招商地產(chǎn)購買SANYO舊廠房改造而成。

解決方案：

在過去，招商地產(chǎn)采用傳統(tǒng)的油氣分離中央空調(diào)主機(jī)，每年的保養(yǎng)費(fèi)用非常高，且機(jī)組不節(jié)能產(chǎn)生大量的能耗，為響應(yīng)國家節(jié)能減排號(hào)召、提高中央空調(diào)機(jī)組穩(wěn)定性、滿足辦公樓10個(gè)月的制冷時(shí)間需求，招商地產(chǎn)于2006年決定進(jìn)行中央空調(diào)節(jié)能改造，在廣州暖通空調(diào)制冷展上，招商地產(chǎn)對(duì)海爾磁懸浮中央空調(diào)有了深入且透徹的了解，并隨后展開了合作。

該建筑選用海爾生產(chǎn)的第一臺(tái)磁懸浮水冷冷水機(jī)組，型號(hào)為LSBLXR360/R4（BP），制冷量為360USRt。該機(jī)組的用途是對(duì)空調(diào)面積13180㎡的室內(nèi)空間空氣進(jìn)行降溫處理，承擔(dān)室內(nèi)的冷負(fù)荷?？諝饨禍乩湄?fù)荷達(dá)到700kW。降溫主要采用干式風(fēng)機(jī)排管，共計(jì)350臺(tái)，局部（2000㎡）采用毛細(xì)管地板輻射制冷；新風(fēng)除濕采用9臺(tái)溶液除濕風(fēng)冷機(jī)組，承擔(dān)新風(fēng)冷負(fù)荷，該冷負(fù)荷達(dá)到900kW;空調(diào)末端根據(jù)室內(nèi)溫度、濕度和二氧化碳濃度自動(dòng)調(diào)節(jié)。

方案分析：

高溫冷水機(jī)組采用的是海爾的綠色、節(jié)能、可靠、低噪、低振動(dòng)、壽命長、低維護(hù)成本的磁懸浮直流變頻離心式水冷冷水機(jī)組，采用高溫出水可改善冷水機(jī)組運(yùn)行工況，使得其能效得以較大提高，對(duì)于無油變頻磁懸浮離心機(jī)，因無潤滑壓差要求，較壓差潤滑冷水機(jī)組節(jié)能40%以上。

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